2025년 서울 악성 미분양, 지방 부동산, 수도권 고가 거래 분석

2025년 6월, 이재명 정부 출범 후 약 한 달이 지난 시점에서 한국 부동산 시장은 서울의 가격 상승, 지방의 양극화, 수도권 고가 거래 활성화로 복잡한 양상을 보이고 있습니다. 이 글에서는 서울의 악성 미분양 물량, 지방 부동산 가격 동향, 수도권 고가 아파트 거래의 등기 여부를 최신 데이터를 바탕으로 분석해보려 합니다. 부동산 하락을 바라던 이도 있고, 상승을 바라던 이도 있을 겁니다. 인구절벽을 향해 가는 대한민국. 과연 어느 방향이 맞을까요? 이번 상승은 정말 마지막 기회일까요? 아니면 마지막 탈출일까요? 내용 보시고 의견 달아주시면 감사하겠습니다.^^

서울 악성 미분양 물량

현황

2025년 4월 말 기준, 서울 민간 미분양 주택은 총 943건으로, 이 중 악성 미분양(준공 후 미분양)은 646건(69%)입니다. 이는 전월(644건) 대비 2건 증가한 수치로, 전체 미분양의 약 70%를 차지하고 있습니다. 악성 미분양의 93%는 전용 60㎡ 이하 소형 주택이며, 강동구가 전체의 44%를 점유하고 있습니다. 서울시 데이터(2025년 3월 말 기준)도 비슷한 수치를 보여, 총 942건 중 644건이 악성 미분양이었습니다.

구분총 미분양 (건)악성 미분양 (건)40㎡ 이하40-60㎡60-85㎡85㎡ 이상

서울 (2025.3)	942	644	269	330	43	2
강동구	287	-	214	73	0	0
동대문구	170	-	12	77	61	20

원인

서울 아파트 가격은 6월 셋째 주 기준 주간 0.36% 상승하며 20주 연속 오름세를 기록하였습니다. 그러나 입지(비역세권, 빌라촌 등)나 상품성(오피스텔형 평면, 소규모 단지)이 떨어지는 단지는 수요 부족으로 악성 미분양이 쌓이고 있습니다. 강동구의 경우, 소형 주택 과잉 공급과 수요 불일치가 주요 원인으로 분석되고 있습니다.

전망

악성 미분양은 단기적으로 해소되기 어려울 것으로 전망됩니다. 정부의 주택 공급 정책과 지역별 수요 조정이 필요하며, 소형 주택에 대한 수요를 자극할 추가 대책이 요구됩니다. 전문가들은 서울의 공급 부족 구조가 가격 상승을 지속시킬 것으로 전망하고 있으나, 특정 지역의 미분양 문제는 지속될 가능성이 있음을 지적하고 있습니다.

 

지방 부동산 가격 동향

서울과의 비교

서울은 2025년 6월 모든 25개 구에서 아파트 가격이 상승하였습니다. KB부동산 데이터에 따르면, 6월 3주차 서울 매매가격은 주간 0.40% 상승하였으며, 성동구(0.76%), 강남구(0.75%), 송파구(0.70%)가 두드러졌습니다. 반면, 지방은 지역별로 큰 차이를 보이고 있습니다.

지역별 동향

• 경기도: 서울 상승세에 편승해 과천(0.48%), 분당(0.6%), 수지 등이 상승하였습니다. 수도권 전체는 주간 0.15% 상승하였습니다.
• 5대 광역시: 울산은 꾸준히 상승하였으나, 부산은 37개월 연속 하락 중입니다. 부산일보는 가을쯤 하락세가 멈출 가능성을 언급하였습니다. 대구, 광주 등은 하락 또는 보합세입니다.
• 기타 지방: 전북, 충북은 소폭 상승하였으나, 전반적으로 지방은 미분양 부담과 경기 침체로 약세입니다.

지역매매가격 증감률 (2025.6, 주간)비고

서울	+0.40%	전 구 상승, 강남 3구 강세
경기도	+0.15%	과천, 분당 등 상승
부산	-0.12%	37개월 연속 하락
울산	+0.08%	꾸준한 상승세

전망

서울과 수도권은 공급 부족과 유동성 증가로 상승세가 지속될 가능성이 높습니다. 반면, 지방은 미분양 부담과 경제 침체로 회복이 더딜 것으로 보입니다. 부산 등 대도시는 전세가격 상승이 매매가격 반등의 신호로 작용할 수 있으나, 단기적 반등은 어려울 것으로 전망됩니다.

수도권 고가 아파트 거래 등기 여부

현황

2025년 6월, 수도권 고가 아파트 거래가 활발히 이루어지고 있습니다. 여의도에서는 26~40평 아파트가 28.5억~31.8억 원에 거래되었습니다. 예:

• 미성 26평: 28.5억 원
• 공작 28평: 29.5억 원
• 삼익 40평: 31.5억 원 이 거래들은 “거래완”으로 표시되어 계약이 체결된 상태입니다.

등기 여부

한국 부동산 거래에서 “거래완”은 계약 체결을 의미하며, 등기는 계약 후 1~2주 내 완료됩니다. 2025년 6월 20일 기준 거래는 등기 절차가 진행 중이거나 완료되었을 가능성이 높습니다. KB부동산과 한국부동산원의 6월 데이터(주간 0.36% 상승)는 거래 활성화를 반영하며, 등기 완료를 간접적으로 뒷받침합니다. 다만, 공공 데이터 포털에서 6월 등기 데이터를 확인하지 못해 정확한 등기 여부는 추정에 의존하고 있습니다.

 

 

전망

고가 거래는 서울의 공급 부족과 유동성 증가로 계속 활발할 것으로 전망됩니다. 정부의 부동산 정책과 대출 규제가 변수로 작용할 수 있으나, 현재로서는 등기 절차가 원활히 진행되고 있을 가능성이 큽니다.

결론

2025년 6월, 서울은 아파트 가격 상승에도 불구하고 646건의 악성 미분양이 남아 있으며, 주로 소형 주택과 강동구에 집중되어 있습니다. 지방은 경기도 일부 지역이 상승했으나, 부산은 3년째 하락 중이며 울산만 소폭 상승했습니다. 수도권 고가 거래는 여의도 등에서 활발히 이루어졌으며, 계약 완료 상태로 등기가 진행 중이거나 완료되었을 가능성이 높습니다. 부동산 시장의 지역별 양극화와 정책 변화에 지속적인 주의가 필요합니다.