경제, 부동산

[분석] 2025 대선 이후 대한민국 부동산 시장, 어디로 향할 것인가?

notes7328 2025. 5. 18. 17:05

Ⅰ. 대선과 집값, 왜 민감한가?

대한민국에서 '부동산'은 단순한 자산이 아니다. 정치, 경제, 세대갈등, 계층 고착의 모든 문제들이 이 키워드 하나에 녹아 있다. 특히 2025년 대한민국 대선을 앞두고 시장은 벌써부터 요동치기 시작했다. 집값은 이미 정권의 철학과 방향성에 따라 움직여왔고, 이번 대선 역시 예외는 아닐 것이다.

이번 글에서는 2025년 상반기 부동산 시장의 특징을 간략히 정리한 후, 대선 결과에 따라 서울, 수도권, 경기도, 지방의 집값이 어떻게 움직일지, 그리고 어떤 정책적 변수들이 영향을 미칠지 예측해본다.

Ⅱ. 2025년 상반기 부동산 시장 요약

2025년 상반기의 부동산 시장은 '눈치 보기'와 '거래 절벽'이라는 두 단어로 요약된다.

  1. 거래량 급감: KB·국토교통부 등의 자료에 따르면 2025년 1~4월 주택 매매 거래량은 전년 동기 대비 20~ 30% 이상 감소했다. 이는 대선이라는 불확실성, 금리 고점 인식, 대출 규제 강화 등 복합 요인에서 비롯된 결과다.
  2. 집값의 이중성: 일부 강남, 마용성 지역은 오히려 하락세가 멈추고 약한 반등을 보였지만, 수도권 외곽 및 지방은 하락세가 지속되고 있다.
  3. DSR 3단계 앞둔 대출 절벽: 오는 2025년 7월 시행될 DSR 3단계 규제는 모든 금융권 대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용하는 것으로, 실수요자 대출 접근성을 크게 제한할 것으로 보인다. 이로 인해 하반기 주택 매입 여력은 더욱 축소될 전망이다.

Ⅲ. 대선 이후 부동산 시장 방향: 민주당 vs 국민의힘

A. 민주당 정권 교체 시 – "시장 연착륙 유도와 공급 중시"

  • 이재명 대표를 중심으로 한 민주당은 부동산 가격의 급등을 경계하며 연착륙을 유도하는 방향으로 정책을 추진할 가능성이 높다. 2021~2022년 경험을 통해 공급 부족이 집값 급등을 초래했다는 인식이 강해졌고, 공급 확대와 다주택자 과세 정상화 등을 병행할 것으로 예상된다.
  • 민주당은 '거래세 완화'와 '양도세 유예' 등 실질적 수요 회복보다는 거시적 가격 안정을 우선시할 것으로 보이며, 이는 단기적 집값 반등보다는 점진적 조정 혹은 횡보를 유도할 수 있다.
  • 즉, 민주당 정권 교체 시 급격한 규제 완화보다는 시장 안정 → 수요 회복 → 공급 확대의 순차적 로드맵을 채택할 가능성이 높다.

B. 현 여당(국민의힘) 유지 시 – "정책으로 상승을 견인하려는 경향"

  • 국민의힘은 전반적으로 기득권과 자산 보호에 우호적인 정당으로 평가받는다. 집값 안정보다는 부동산 시장의 자산가치 유지를 통한 소비 회복과 경기 부양 쪽에 정책의 초점이 맞춰질 가능성이 높다.
  • 윤석열 정부도 지난 3년 간 '재건축 규제 완화', '취득세 감면', '종부세 부담 완화' 등을 단행했으며, 이는 시장에 일관된 “집값을 떨어뜨리기보다 유지·상승을 용인하겠다”는 신호로 받아들여졌다.
  • 정권 유지 시, 공급 확대보다는 재개발·재건축 활성화와 수요 자극을 통한 부동산 상승 유지 기조를 강화할 가능성이 높다. 이러한 기조는 시장에 자극을 주며 국지적 급등을 유도할 수 있다.

Ⅳ. 지역별 예측: 서울, 수도권, 경기, 지방

1. 서울 – 상승 제한적, 재건축 이슈 중심의 국지적 강세

  • 서울은 대체로 ‘하방 경직성’이 강한 시장이다. 강남, 서초, 용산 등 주요 입지 지역은 수요가 꾸준하며, 재건축 기대감도 여전히 남아 있다.
  • 그러나 DSR 규제와 금리 부담, 전세 시장 위축 등으로 인해 광역 상승장은 제한적일 수밖에 없다.
  • 정권에 따라 강남권 재건축 허용 여부가 시장에 결정적 변수로 작용할 전망이다.

2. 수도권 – 분화 심화, GTX 노선 따라 온도차 뚜렷

  • 수도권은 지역별로 온도차가 극명해질 전망이다.
    • GTX-A·B·C 인근 지역(예: 동탄, 평내호평, 청량리 등)은 상승 여력이 있으나,
    • 교통·생활여건 개선이 없는 외곽 지역은 공급 과잉 우려로 조정 지속 가능성이 크다.
  • 대선 후 정책 방향이 수도권 규제지역 완화 여부에 따라 영향을 받을 수 있으나, 전체적으로는 대출 규제와 금리 부담이 발목을 잡는 구조다.

3. 경기도 – ‘주거이탈지역’ 양극화 지속

  • 경기도는 최근 몇 년 간 서울 외곽의 주거 수요를 흡수했으나, 교통 불편, 상권 미비 등의 이유로 거래가 줄어든 상태다.
  • 특히 수원, 용인, 성남 등을 제외한 외곽 도시는 대출 여력 제한과 금리 부담으로 추가 하락 가능성이 있다.
  • 분양 물량과 입주 물량이 겹치는 지역은 하반기에도 조정 압력이 클 것으로 보인다.

4. 지방 – 지방광역시는 보합, 중소도시는 하락 가능성 높음

  • 부산, 대구, 광주 등 일부 광역시는 정비사업 및 교통개선 호재로 반등 가능성이 있으나,
  • 지방 중소도시는 인구 감소, 고령화, 일자리 부족 등으로 구조적 수요 약세가 지속된다.
  • 특히 울산, 전북, 강원 일부 도시는 공급 과잉 문제로 인해 하반기 추가 하락이 우려된다.

Ⅴ. 대선 이후 정책 전망과 시장 변수

1. DSR 3단계 – 7월 이후 ‘대출 실종’ 가능성

  • 2025년 7월부터 적용되는 DSR 3단계는 금융권 전체에 동일하게 적용된다.
  • 이는 실수요자에게도 강력한 규제로 작용하며, 시장의 유동성을 더욱 줄이게 된다.
  • 즉, 정권이 어떤 방향으로 가든 대출 기반의 매수 여력은 급격히 위축되며, 하반기 시장을 냉각시키는 요인이 될 것이다.

2. 금리 기조 – '1~2번의 인하'는 가능하나 제한적 효과

  • 한은은 2025년 하반기 1회 또는 최대 2회 기준금리 인하를 시사했지만, 물가와 환율 고려 시 급격한 금리 인하는 어려울 전망이다.
  • 따라서 기대만큼의 수요 회복은 나타나지 않을 가능성이 높으며, 이는 집값 급등의 브레이크가 된다.

Ⅵ. 이번 대선, 과거와는 다른 시나리오로 움직인다

이번 대선은 과거와 달리 단순히 여야 구도가 아닌, 시장 안정 vs 자산 가치 회복의 방향성을 겨루는 선거가 될 가능성이 높다. 민주당이 집권할 경우 연착륙 중심의 중장기 전략을, 국민의힘이 정권을 유지할 경우 상승 유도 정책을 통해 단기적 시장 반등을 노릴 가능성이 있다.

그러나 그 어느 경우에도 DSR 3단계, 고금리 부담, 수요 위축, 공급 불균형이라는 구조적 요인은 시장을 압박할 것이며, 전체적인 급등 장세보다는 지역별, 정책별 차별화 장세가 펼쳐질 가능성이 높다.

이 글은 티스토리 블로그용으로 작성된 것이며, 실제 시장 예측과 다를 수 있습니다. 투자의 최종 판단은 독자 본인의 몫입니다.